專業見解 - 華政研究院 - 北(běi)京華政稅務師事務所 Hargent Tax

On September 30th, in order to support residents in improving their housing conditions, the Ministry of Finance and the State Administration of Taxation issued tax preferential policies and jointly issued the "Announcement on Supporting Individual Income Tax Policies for Residents to Swap for Housing" (Announcement No. 30 of the Ministry of Finance and the State Administration of Taxation in 2022). The announcement specifies that from October 1st, 2022 to December 31st, 2023, taxpayers who sell their own housing and repurchase their housing in the market within one year after the sale of their current housing will be eligible for tax incentives, In order to ensure the smooth implementation of the policy, the State Administration of Taxation has issued a "Announcement on Supporting the Collection and Management of Individual Income Tax Policies for Residents to Swap for Housing" (State Administration of Taxation Announcement No. 21 of 2022), which provides a tax refund discount for the personal income tax already paid on the sale of their current housing.

9月30日，爲支持居民改善住房條件，财政部、稅務總局頒布稅收優惠政策，聯合印發《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（财政部稅務總局公告2022年第30号），公告明确自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠，爲保證該政策順利實施，同期，稅務總局制發《關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》（國家稅務總局公告2022年第21号），進一(yī)步細化了有關執行口徑。

“930新政”相關解讀：

（一(yī)）享受此稅收優惠政策需滿足什麽條件？

1、自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人；

2、出售自有住房後重新購買的住房需在同一(yī)城市内；

3、出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應爲新購住房産權人或産權人之一(yī)。

（二）退稅金額如何計算？

1、新購住房金額大(dà)于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；

2、新購住房金額小(xiǎo)于現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

注：

1) 現住房轉讓金額和新購住房金額與核定計稅價格不一(yī)緻的，以核定計稅價格爲準；

2) 現住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅；

3) 出售多人共同持有住房或新購住房爲多人共同持有的，應按照納稅人所占産權份額确定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

（三）交易時間如何确定？

1、出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間爲準。

2、新購住房爲二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動産權證載明的登記時間爲準。

3、新購住房爲新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間爲準，納稅人可以依據房屋交易合同據實填寫。

（四）退稅需要提供哪些材料？

1、納稅人身份證件；

2、現住房的房屋銷售合同；

3、新購住房爲二手房的，房屋銷售合同、不動産權證書(shū)及其複印件；

4、新購住房爲新房的，報經住建部門備案（網簽）的房屋交易合同及其複印件。

“930新政”對房地産市場的利好：

新政出台前，個人轉讓住房除轉讓房屋爲自用5年以上且爲家庭唯一(yī)生(shēng)活用房，免征個人所得稅外(wài)，其餘情況均需繳納個人所得稅，具體(tǐ)有如下(xià)三種情況：

1、 按照房屋價值差額的20%繳納：《中(zhōng)華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除财産原值和合理費(fèi)用後的餘額爲應納稅所得額，按照“财産轉讓所得”項目繳納個人所得稅。

2、 按照住房轉讓收入的1%-3%繳納：如納稅人未提供完整、準确的房屋原值憑證，不能正确計算房屋原值和應納稅額的，可根據《中(zhōng)華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，進行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一(yī)定比例核定應納個人所得稅額，具體(tǐ)比例在住房轉讓收入1%-3%的幅度内确定。

3、 滿五唯一(yī)免征：《财政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知(zhī)》（财稅字〔1999〕278号）第四條：對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一(yī)生(shēng)活用房取得的所得，免征個人所得稅。

新政出台後，旨在鼓勵居民換購住房、改善居住條件，進一(yī)步迎合了中(zhōng)央支持剛性和改善性質住房需求，有利于持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭換房，今年四季度至明年，改善性住房市場将持續活躍；

對于持有唯一(yī)生(shēng)活用房不滿五年的“剛改”客群而言：不再具有持有時間的限制就可以享受個人所得稅的減免，房屋置換的時間成本、資(zī)金成本大(dà)大(dà)降低，同時結合近期多城下(xià)調二套房首付比例的政策利好，現在正是改善生(shēng)活條件的好時機。

對于持有多套房的客戶而言：“930新政”并沒有限制納稅人原有的持有房屋數量，所以不論目前持有多少住房，隻要在規定時間出售自有住房并在同一(yī)城市内重新購買住房即可享受個人所得稅的減免；對于有強烈改善意願的人群如在城市非核心區持有多套住房并想要用其置換城市核心區住房的家庭，在置換的過程中(zhōng)可降低一(yī)定的成本支出，刺激了改善意願。

對于房地産開(kāi)發商(shāng)而言：由于政策規定要在一(yī)年之内進行房屋的置換、合同的簽訂才可享受個稅減免優惠，爲減少房屋過渡期，購房家庭會更加傾向于準現房樓盤、已開(kāi)盤期房樓盤或二手房，這對于開(kāi)發商(shāng)來說是極好的契機，在國家“保交付、穩民生(shēng)”的大(dà)背景下(xià)，小(xiǎo)區設施完善、周邊配套優質、居住空間寬敞的大(dà)戶型的房源或可成爲各大(dà)房企的重點加推對象，特别是目前即将交付的“準現房”；未來兩年内交付或開(kāi)盤的樓盤，均可利用此稅收優惠刺激改善性客戶心理，特别是前期意向較高，但因爲預算、過渡期等原因“望而卻步”的客戶，同時将有限的資(zī)源優先集中(zhōng)于樓盤的高品質交付，給予購房者足夠的“安全感”，從而緩解房企整體(tǐ)的去(qù)化壓力。

編輯：谷子聰

排版：侯曉瑤