2023年12月14日，北(běi)京、上海在同一(yī)天出台房地産行業優化政策，分(fēn)别爲《關于調整優化本市普通住房标準和個人住房貸款政策的通知(zhī)》（京建發〔2023〕425号）和《關于調整本市普通住房标準的通知(zhī)》（滬建房管聯〔2023〕676号），核心内容包括降首付、降利率以及調整普通住房标準（以下(xià)簡稱“普宅标準”）等具體(tǐ)措施。

此次政策調整，是爲了适應房地産市場供求關系發生(shēng)重大(dà)變化的新形勢，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，從而促進房地産市場平穩健康發展。其中(zhōng)普宅标準的調整，對房地産開(kāi)發企業（以下(xià)簡稱“房企”）和購房個人都将産生(shēng)較大(dà)的稅務影響。

本文以北(běi)京爲例，聚焦分(fēn)析此次普宅标準調整對房企土地增值稅的稅務影響，并對房企提出相應的操作建議。

根據中(zhōng)指研究院發布的數據顯示，2023年1至11月份，北(běi)京五環内新房成交均價爲91,594元/平米，五環至六環的成交均價爲58,566元/平米，六環外(wài)的成交均價爲35,656元/平米，以上整體(tǐ)成交均價遠低于普宅新政标準。普宅标準調整後，大(dà)量老政策下(xià)的非普宅變爲新政策下(xià)的普宅，調整後的普宅标準也更加貼近北(běi)京房地産市場發展的實際情況。

根據《中(zhōng)華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138号）第八條規定，納稅人建造普通标準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

新政下(xià)的北(běi)京普宅認定标準将更爲寬松，房地産開(kāi)發項目中(zhōng)符合新标準的普宅數量将增加。北(běi)京土地增值稅清算采用“兩分(fēn)法”，即“普宅”與“其他類型房地産”。普宅認定标準的變化，會導緻二者原本增值率高低甚至增值額正負的組合發生(shēng)變化，這種變化對房企土地增值稅的稅負影響是上升還是下(xià)降，并不能形成一(yī)個絕對的結論，是需要結合房地産開(kāi)發項目的實際情況，進行具體(tǐ)的稅務測算和分(fēn)析後才能判定。

爲簡化分(fēn)析，我(wǒ)們通過對一(yī)個北(běi)京房地産開(kāi)發項目在新政後土地增值稅稅負的測算，來論證新政對于土地增值稅稅負的影響存在不降反升的可能性。

該項目總收入爲78億元，扣除項目合計60億元，采用“兩分(fēn)法”（劃分(fēn)“普宅”與“其他類型房地産”）測算土地增值稅，該項目處于部分(fēn)預售狀态，2024年1月1日起新簽約房源将按新政策普宅認定标準執行。新老政策下(xià)項目土地增值稅測算情況具體(tǐ)見下(xià)表：

通過上述測算分(fēn)析可以看出，随着普宅标準的放(fàng)寬，新政後的普宅收入、扣除項目合計、增值額、增值率都發生(shēng)了增加，尤其是随着普宅的增值率從16%上升到21%，普宅的稅負也從原來的免稅狀态增加到3.8億元，雖然其他類型房地産的稅負降低了2.4億元，但是由于普宅稅負增幅超過了其他類型房地産稅負的降幅，因此整體(tǐ)稅負在新政後還是增加了1.4億元。

根據《北(běi)京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》（北(běi)京市地方稅務局公告2016年第7号）第四十八條規定，土地增值稅政策中(zhōng)普通住宅依照北(běi)京市公布的标準确認。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級别土地上适用的普通住房标準進行審核确認。

基于以上稅法規定，對于北(běi)京尚未進行土地增值稅清算的項目适用的普宅标準，華政稅務的理解爲：老合同老政策，新合同新政策。即應以單套房屋銷售時點（即網簽合同簽訂時點），來确認其适用的新舊(jiù)普宅認定标準。如網簽時間早于新政實施時間（2024年1月1日），則按照老政策認定标準來判斷是否爲普宅；反之，則按照新政策認定标準來判斷。若項目時間跨度較大(dà)，涉及更老的普宅認定标準，同樣按照此原則分(fēn)段進行确認。在清算實操中(zhōng)，華政稅務建議房企就此問題提前咨詢主管稅務機關，并以主管稅務機關意見爲準。

例如：假設某尚未進行土地增值稅清算的北(běi)京房地産開(kāi)發項目，其中(zhōng)某套房屋A的網簽時間爲2023年6月1日，則判斷該房屋A是否爲普宅的标準應适用老政策；其中(zhōng)某套房屋B的網簽時間爲2024年2月1日，則判斷該房屋B是否爲普宅的标準應适用新政策。

華政稅務建議，對于尚未進行土地增值稅清算的北(běi)京房地産開(kāi)發項目，企業應盡快結合普宅标準新政和項目實際情況，重新梳理項目的普宅和其他類型房地産的收入、成本、扣除項目、增值額、增值率等情況，對項目土地增值稅進行新政策标準下(xià)的稅務測算，以判斷普宅标準新政對項目的具體(tǐ)稅負影響，從而提前規劃土地增值稅清算，降低稅務風險，創造稅務價值。