從2019年12月中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議首次強調了“城市更新”概念，到2023年自然資(zī)源部辦公廳印發《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》的通知(zhī)，城市更新已經發展至深入實踐階段，其實施路徑越來越清晰，在拉動經濟和房地産方面被寄予厚望。近年來，随着房地産行業的宏觀調控政策不斷收緊，核心城市、核心地段的拿地成本逐漸升高，房地産開(kāi)發企業（以下(xià)簡稱“房企”）想通過“招拍挂”方式獲取土地資(zī)源變得愈加困難，城市更新成爲各大(dà)房企創新轉型和獲取土地資(zī)源的重要路徑。以國央企爲主的各大(dà)房企紛紛啓動城市更新戰略布局，深度挖掘城市更新市場。

目前全國各地的城市更新模式，處于一(yī)個複雜(zá)多樣、不斷升級、叠代創新的狀态。不管采用城市更新的何種模式，由于土地前期費(fèi)用支付主體(tǐ)的不一(yī)緻、取得扣除憑證的多樣化，房企經常遇到的一(yī)個焦點問題是：應當取得何種票據以确保土地前期費(fèi)用能夠在稅前扣除？

政府或其平台公司在引入房企合作前，一(yī)般會爲解決曆史遺留問題而先開(kāi)展部分(fēn)項目前期的拆遷整理工(gōng)作，在此過程中(zhōng)墊付了部分(fēn)可行性研究、規劃、勘察、設計、審計、評估、拆遷補償費(fèi)及日常運營費(fèi)用等支出。房企進入合作後，雙方約定由房企成立的項目公司（以下(xià)簡稱“項目公司”）承擔政府或其平台公司已經墊付的及後續發生(shēng)的土地前期費(fèi)用。

政府或其平台公司墊付土地前期費(fèi)用時，取得的發票或其他扣除憑證的擡頭均爲政府或其平台公司，後續房企進入合作并由項目公司承擔費(fèi)用後，一(yī)般僅能取得行政事業單位資(zī)金往來結算票據。項目公司承擔的這部分(fēn)土地前期費(fèi)用，無法憑行政事業單位資(zī)金往來結算單據計入開(kāi)發産品的計稅成本中(zhōng)。對于土地前期費(fèi)用稅前抵扣過程中(zhōng)涉及的票據及扣除憑證問題，華政稅務嘗試着提出以下(xià)解決思路和處理建議。

（一(yī)）拆遷補償費(fèi)的主要形式

被征拆人的土地被征收、房屋被拆除，政府或其平台公司要向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付各種補償金。具體(tǐ)的拆遷補償方式，可以是貨币補償，也可以是實物(wù)補償，還可以是貨币補償和實物(wù)補償相結合的補償方式。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第三章補償的規定，征收方要補償被征收人房屋補償費(fèi)、周轉補償費(fèi)、獎勵性補償費(fèi)、臨時安置補償費(fèi)等，本文僅就以上貨币補償進行探讨。

（二）拆遷補償費(fèi)的稅收政策

根據《國家稅務總局關于發布<企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告2018年第28号）第十八條的規定，“企業與其他企業、個人在境内共同接受非應稅勞務發生(shēng)的支出，采取分(fēn)攤方式的，企業以發票外(wài)的其他外(wài)部憑證和分(fēn)割單作爲稅前扣除憑證，共同接受非應稅勞務的其他企業以企業開(kāi)具的分(fēn)割單作爲稅前扣除憑證”。

根據《财政部 國家稅務總局關于明确金融房地産開(kāi)發 教育輔助服務等增值稅政策的通知(zhī)》（财稅〔2016〕140号）第七條的規定，“《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（财稅〔2016〕36号）第一(yī)條第（三）項第10點中(zhōng)‘向政府部門支付的土地價款’，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費(fèi)用、土地整理開(kāi)發費(fèi)用和土地出讓收益等。房地産開(kāi)發企業中(zhōng)的一(yī)般納稅人銷售其開(kāi)發的房地産項目（選擇簡易計稅方法的房地産老項目除外(wài)），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費(fèi)用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補償費(fèi)用真實性的材料”。

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知(zhī)》（國稅函 〔2010〕220号）第六條第三款的規定，“貨币安置拆遷的，房地産開(kāi)發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費(fèi)”。

（三）拆遷補償費(fèi)的操作建議

根據上述稅收政策，華政稅務建議房企與政府或其平台公司協商(shāng)采用分(fēn)割單模式，将貨币拆遷補償費(fèi)支出列支至項目公司名下(xià)。項目公司需取得拆遷補償費(fèi)涉及的拆遷許可證、拆遷公告、政府會議紀要、拆遷方案、拆遷補償标準、被拆遷人身份證、戶口本、被拆遷房屋産權證明文件及評估報告、拆遷協議、拆遷補償費(fèi)的彙款及收款銀行回單、簽收收據、簽收花名冊、補償及獎勵證明材料等能夠證明拆遷補償費(fèi)用真實性的材料。

土地前期開(kāi)發過程中(zhōng)，前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測、審計、評估、拆除、“三通一(yī)平”等土地開(kāi)發工(gōng)程費(fèi)支出，一(yī)般情況下(xià)政府或其平台公司會與第三方公司簽訂相應合同并取得增值稅專用發票。項目公司承擔此類費(fèi)用時，根據第三方公司是否已提供服務、政府或其平台公司是否與第三方公司簽訂合同、是否已支付款項或取得發票分(fēn)爲五種情況，華政稅務的建議處理如下(xià)：

除上述處理方式外(wài)，在稅務實踐中(zhōng)，就拆除費(fèi)、土地整理等可以取得發票的費(fèi)用，也可以通過采用分(fēn)割單的方式進行稅前扣除，即項目公司取得政府或其平台公司與第三方公司簽訂的協議或合同、發票、結算單據、銀行回單等資(zī)料的複印件後，由項目公司按照與政府或其平台公司間簽訂的成本承擔協議進行稅前扣除。華政稅務建議房企的财務人員(yuán)在稅務實踐中(zhōng)應積極與當地主管稅務機關溝通，了解項目所在地稅務局對此問題的具體(tǐ)執行口徑。

政府或其平台公司在前期土地整理過程中(zhōng)，發生(shēng)的人員(yuán)工(gōng)資(zī)、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公場地租用費(fèi)、差旅交通費(fèi)、業務招待費(fèi)等日常運營費(fèi)用，最終由項目公司承擔。

在稅務實操中(zhōng)，此類業務可以認爲是房企委托政府或其平台公司開(kāi)展部分(fēn)拆遷及土地改造工(gōng)作，政府或其平台公司提供拆遷及土地改造服務。根據《财政部國家稅務總局關于全面推開(kāi)營業稅改征增值稅試點的通知(zhī)》（财稅〔2016〕36号）附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法（附：銷售服務、無形資(zī)産、不動産注釋）的規定，商(shāng)務輔助服務，包括企業管理服務、經紀代理服務、人力資(zī)源服務、安全保護服務，因此華政稅務建議政府或其平台公司開(kāi)具服務費(fèi)發票，項目公司取得發票計入開(kāi)發産品計稅成本支出并進行稅前扣除。

城市更新模式下(xià)，對于最終由房企承擔的土地前期費(fèi)用應當取得何種票據進行稅前抵扣的問題，華政稅務根據具體(tǐ)費(fèi)用類型提供如下(xià)處理建議：

對于城市更新領域，華政稅務一(yī)直在積極關注、探索和深耕相關業務模式和稅務實操，服務過大(dà)量客戶，積累了大(dà)量實操經驗。如您對城市更新領域有相關涉稅問題需要探讨或交流，可與華政稅務城市更新專業團隊進行聯系。